Hypotheek als onderpand: altijd goed, toch?

1e hypotheek of een 2e of 3e hypotheek als onderpand

Soms worden in de Private Debt markt leningen aangeboden met als onderpand een hypotheek. Bij nader bestuderen blijkt het een 2e of 3e hypotheek te zijn. Eerste hypotheken bieden meer zekerheid dan tweede of derde hypotheken, omdat bij een faillissement of betalingsachterstand, de houders van eerste hypotheken voorrang hebben op tweede of derde hypotheken. Dit betekent ook dat houders van tweede of derde hypotheken vaak niet het recht hebben om een executieverkoop te starten, wat het risico verhoogt. Dat hoeft allemaal geen probleem te zijn mits je totale loan to value maar laag is. Dus: blijf kritisch kijken!

Loan to value ratio (LTV)

Natuurlijk is de loan to value ratio (LTV) van belang. Een LTV van 60% betekent bijvoorbeeld dat de lening slechts 60% van de taxatiewaarde van het onroerend goed bedraagt, wat een stevige buffer biedt tegen potentiële waardeverminderingen. Een voorbeeld: bij een lening van € 600.000,= met een 1e hypotheekrecht op onroerende goederen met een taxatiewaarde van € 1 mio ontstaat een LTV van 60%. Dan kun je al € 100.000,= aan renteachterstanden oplopen en dan zou het onderpand voor uiteindelijk minder dan € 700.000,= verkocht moeten worden voor de hoofdsom + rente niet voldaan wordt. Dat is een mooie buffer! Maar we zien ook soms financieringen met een 1e hypotheek met een LTV van 100% of hoger. Dan is het toch een ander risico.

Taxatie

Een taxatierapport is erg interessant. Dit rapport moet inzicht geven in de waarde van het onderpand. Lees het rapport goed door: waar komt de taxatiewaarde vandaan? Heeft de taxateur gedegen ervaring op vergelijkbare panden in de betreffende regio? We zien in de praktijk waarderingen op huurkapitalisaties voorbij komen die aan de hoge kant liggen in relatie tot de daadwerkelijke kwaliteit van het vastgoed. Een acceptabele LTV kan in een dergelijk geval een vertekend beeld geven.

Alternatieve aanwendbaarheid van het onroerende goed

De flexibiliteit in het gebruik van het onroerende goed speelt een significante rol in de risico-evaluatie. De agrarische sector is hier een sprekend voorbeeld van: stel je financiert een varkenshouderij met een prima taxatierapport en lage LTV, maar de prijzen voor varkens zitten in een dip, dan zijn er geen kopers. De stallen kun je immers alleen gebruiken voor het houden van varkens. Er is geen alternatieve aanwendbaarheid. Een dergelijke situatie doet zich voor bij veel meer sectoren.

Het retentierecht en zijn impact

En last but not least: het retentierecht. Au! Dit kan pijn doen! Als een aannemer zijn betalingen niet ontvangt, kan hij de bouw staken en een retentierecht vestigen. Dat recht staat juridisch boven het hypotheekrecht en het stelt de aannemer in staat om het (vaak half afgebouwde) onroerend goed te verkopen om zijn kosten te dekken. Van groot belang dus om een investerings-/financieringsplan goed te beoordelen met als belangrijkste vraag: is er voldoende kapitaal om het pand af te bouwen dan wel op te leveren?

Hypotheek als onderpand: altijd goed?

Het ligt wat genuanceerder dan dat. Een goede beoordeling vraagt om een juiste analyse. In dat geval is een hypotheekrecht een sterk recht. Beleggen in Private Debt hoeft niet risicovol te zijn, mits je weet waar je op moet letten bij het verstrekken van een lening.