Direct contact? Bel 073 - 44 00 300 of mail naar info@wdl.nl

11

zondag

juni 2023

Spreiding of 1e hypotheek: wat is de beste methode?

Geschreven door Bart van der Wielen

In onze beleggingscategorie van zakelijke leningen krijgen we regelmatig de vraag van beleggers: “Wat is nu de beste methode om het risico op je belegging in deze categorie laag te houden? Is dat spreiding in een veelvoud aan leningen of een 1ste hypotheek als onderpand?” En nu hoor ik je denken: Allebei natuurlijk!

Maar welke methodiek werkt nou eigenlijk het beste om een beter rendement te maken, en vooral: zonder gedoe? Spreiding of 1e hypotheek? Laten we eens trachten om hier meer analytisch naar kijken. Stel je hebt deze 4 situaties:

Beleggen in leningen spreiding vs onderpand

In de bovenstaande tabel zie je dat alle opties uitgaan van een uitgezet bedrag van € 1.000.000. In één lening, of in 50 delen van € 20.000. De genoemde gemiddelde rentepercentages zijn afgeleid van wat wij op dit moment zien in de markt.

1e Hypotheek als onderpand bij lening

Oké, nu naar het onderpand:
Beleggen in leningen spreiding vs onderpand

De 69% Loan To Value met een 1e hypotheek wil niet zeggen dat er geen afboeking plaats kan vinden. We zien op dit moment niet alleen bij projectfinancieringen allerlei risico’s en taxaties in de markt. Zonder dit als financier goed te duiden zegt die 69% nog niet veel. Een opbrengst van € 950.000, = in een scenario van gedwongen verkoop c.q. verkoop in een executieveiling is geen uitzondering bij een taxatie van € 1.450.000. Oftewel: in dit voorbeeld krijg je € 50.000 van de lening niet terug. Een lage LTV zegt niet altijd alles. Wij focussen liever op een gezonde cashflow, zodat je niet hoeft te executeren. Maar dat is weer een andere blog…

Terug naar het onderpand. Ik noem hier € 1.000.000 aan onderpand bij de financieringen zonder een 1e hypotheek. Hiermee bedoelen we onderpand in de vorm van verpanding van inventaris, machines, debiteuren en voorraden, maar bijvoorbeeld ook een borgtocht van de ondernemer. Niet het beste onderpand in een executiescenario!

Uit ervaring blijkt dat je van deze € 1.000.000 aan onderpand ongeveer € 400.000 terug krijgt in een scenario bij uitwinning. Dus dan boek je 60% van je lening af bij uitwinning van het onderpand.

En wat doet spreiding dan?

Stel je hebt 50 leningen van € 20.000. Een afboeking van deze 60% op élke lening van € 20.000 gaat in ieder geval niet gebeuren. Maar welk deel van die 50 leningen dan wél? Dat hangt sterk af van de kwaliteit van de selectie, de analyses bij het aangaan van de lening en het beheer tijdens de lening.

Historisch weten we dat in een laagconjunctuur per jaar 1 tot 3% van de geldnemers in de problemen komt. Stel; we rekenen met 2% per jaar en 60% afboeking van je lening én je hebt voldoende spreiding. Dan zou de rente ten opzichte van de casus met 1e hypotheek ongeveer 1,7% hoger moeten zijn om dat hogere risico op afboekingen te compenseren. In de markt zien we nu verschillen van 2 tot 3% hogere rente. In het voorbeeld hierboven gaan we uit van 2,5% hogere rente. En dan ontstaat in de spreiding variant zonder 1e hypotheek toch een beter rendement!
Beleggen in leningen, spreiding vs onderpand, tabel 3

Conclusies

  • De kans op afboeking van op een lening met als onderpand een 1e hypotheek is niet zo groot, maar de impact kan toch nog hoog zijn. De ´ja mits´ ontstaat hier doordat je aan de voorkant je onderpand goed moet kunnen duiden en een waarde in een alternatief scenario moet kunnen inschatten.
  • De kans op afboeking in een portefeuille van leningen is hoog, maar de impact van de afboeking op de gehele portefeuille is klein. De Ja mits ontstaat hier doordat je de selectie aan de voorkant en het beheer tijdens de lening professioneel moet kunnen uitvoeren. Diegene die de hogere risico’s van leningen zonder onderpand goed kan inprijzen in de hogere rente kan hiermee extra rendement op maken.
  • Wel een 1ste hypotheek en wel spreiding is natuurlijk een prima beleggingsvariant voor partijen die geen risico willen lopen op de hoofdsom én geen enkele variatie wil in het jaarlijks rendement.
  • Geen 1e hypotheek én geen spreiding: Het afboekingsrisico is hier dusdanig groot dat je hier als belegger goed moet weten wat je doet en welk risico je wilt dragen ten opzichte van welk rendement.

Wil jij beleggen in zakelijke leningen

En ben je benieuwd naar de mogelijkheden die WDL Kredietfondsen biedt? Neem contact op met Ad Huisman via 06 12 94 86 76.

Of mail Ad
Ad Huisman

Gerelateerde blogs

Bekijk alle blogs
Private Debt als aanjager van economische groei

Private Debt als aanjager van economische groei

Non-bancaire financiering, oftewel Private Debt vanuit de beleggersoptiek, speelt een cruciale rol in de economische groei van Nederland. Dit type financiering biedt een alternatief voor traditionele bancaire leningen, vooral voor het midden- en kleinbedrijf (MKB), dat de ruggengraat vormt van de Nederlandse economie.
Private Debt: een mooi vaststaand rendement en een laag risico

Private Debt: een mooi vaststaand rendement en een laag risico

Beleggen in Private Debt is populair. Lees meer over de lage risico's en de goede rendementen.
De verschillen binnen de asset class Private Debt

De verschillen binnen de asset class Private Debt

Alles over de dynamiek van Private Debt en een relevante overweging voor vermogensadviseurs.
Risico en rendement in de Private Debt sector: Een diepgaande verkenning

Risico en rendement in de Private Debt sector: Een diepgaande verkenning

Beleggen in Private Debt is populair. Lees meer over de lage risico's en de goede rendementen.
De belangrijkste verschillen tussen Private Debt en andere beleggingscategorieën

De belangrijkste verschillen tussen Private Debt en andere beleggingscategorieën

Wat zijn de verschillen tussen beleggen in sparen, aandelen, obligaties, vastgoed, private debt en private equity.
Huurprijs: Wie betaalt bepaalt?

Huurprijs: Wie betaalt bepaalt?

Een huurverhoging gebaseerd op het prijsindexcijfer van het CBS? Dit is wat jij hierover moet weten. Door Maykel Hermanussen
Mag je als belegger een lening verstrekken?

Mag je als belegger een lening verstrekken?

Een belegger heeft, na bemiddeling van WDL, een lening verstrekt en krijgt nu de vraag of hij hier een vergunning voor heeft. Terecht?
Laag risico WDL 1ste Hypotheekfonds

Laag risico WDL 1ste Hypotheekfonds

Waarom heeft het WDL 1ste Hypotheekfonds een extreem laag risicoprofiel? Lees er alles over in deze blog.
Spreiding of 1e hypotheek: wat is de beste methode?

Spreiding of 1e hypotheek: wat is de beste methode?

Welke methodiek werkt nou eigenlijk het beste om een beter rendement te maken bij beleggen in zakelijke leningen en vooral: zonder gedoe?
Bekijk alle blogs