Spreiding of 1e hypotheek: wat is de beste methode?

Maar welke methodiek werkt nou eigenlijk het beste om een beter rendement te maken, en vooral: zonder gedoe? Spreiding of 1e hypotheek? Laten we eens trachten om hier meer analytisch naar kijken. Stel je hebt deze 4 situaties:

In de bovenstaande tabel zie je dat alle opties uitgaan van een uitgezet bedrag van € 1.000.000. In één lening, of in 50 delen van € 20.000. De genoemde gemiddelde rentepercentages zijn afgeleid van wat wij op dit moment zien in de markt.

1e Hypotheek als onderpand bij lening

Oké, nu naar het onderpand:

De 69% Loan To Value met een 1e hypotheek wil niet zeggen dat er geen afboeking plaats kan vinden. We zien op dit moment niet alleen bij projectfinancieringen allerlei risico’s en taxaties in de markt. Zonder dit als financier goed te duiden zegt die 69% nog niet veel. Een opbrengst van € 950.000, = in een scenario van gedwongen verkoop c.q. verkoop in een executieveiling is geen uitzondering bij een taxatie van € 1.450.000. Oftewel: in dit voorbeeld krijg je € 50.000 van de lening niet terug. Een lage LTV zegt niet altijd alles. Wij focussen liever op een gezonde cashflow, zodat je niet hoeft te executeren. Maar dat is weer een andere blog…

Terug naar het onderpand. Ik noem hier € 1.000.000 aan onderpand bij de financieringen zonder een 1e hypotheek. Hiermee bedoelen we onderpand in de vorm van verpanding van inventaris, machines, debiteuren en voorraden, maar bijvoorbeeld ook een borgtocht van de ondernemer. Niet het beste onderpand in een executiescenario!

Uit ervaring blijkt dat je van deze € 1.000.000 aan onderpand ongeveer € 400.000 terug krijgt in een scenario bij uitwinning. Dus dan boek je 60% van je lening af bij uitwinning van het onderpand.

En wat doet spreiding dan?

Stel je hebt 50 leningen van € 20.000. Een afboeking van deze 60% op élke lening van € 20.000 gaat in ieder geval niet gebeuren. Maar welk deel van die 50 leningen dan wél? Dat hangt sterk af van de kwaliteit van de selectie, de analyses bij het aangaan van de lening en het beheer tijdens de lening.

Historisch weten we dat in een laagconjunctuur per jaar 1 tot 3% van de geldnemers in de problemen komt. Stel; we rekenen met 2% per jaar en 60% afboeking van je lening én je hebt voldoende spreiding. Dan zou de rente ten opzichte van de casus met 1e hypotheek ongeveer 1,7% hoger moeten zijn om dat hogere risico op afboekingen te compenseren. In de markt zien we nu verschillen van 2 tot 3% hogere rente. In het voorbeeld hierboven gaan we uit van 2,5% hogere rente. En dan ontstaat in de spreiding variant zonder 1e hypotheek toch een beter rendement!

Conclusies

• De kans op afboeking van op een lening met als onderpand een 1e hypotheek is niet zo groot, maar de impact kan toch nog hoog zijn. De ´ja mits´ ontstaat hier doordat je aan de voorkant je onderpand goed moet kunnen duiden en een waarde in een alternatief scenario moet kunnen inschatten.
• De kans op afboeking in een portefeuille van leningen is hoog, maar de impact van de afboeking op de gehele portefeuille is klein. De Ja mits ontstaat hier doordat je de selectie aan de voorkant en het beheer tijdens de lening professioneel moet kunnen uitvoeren. Diegene die de hogere risico’s van leningen zonder onderpand goed kan inprijzen in de hogere rente kan hiermee extra rendement op maken.
• Wel een 1ste hypotheek en wel spreiding is natuurlijk een prima beleggingsvariant voor partijen die geen risico willen lopen op de hoofdsom én geen enkele variatie wil in het jaarlijks rendement.
• Geen 1e hypotheek én geen spreiding: Het afboekingsrisico is hier dusdanig groot dat je hier als belegger goed moet weten wat je doet en welk risico je wilt dragen ten opzichte van welk rendement.