De risico’s van Private Debt in een laagconjunctuur

Bij WDL krijgen we deze vraag regelmatig van beleggers. Begrijpelijk. Private Debt kent namelijk weinig “upside” zoals aandelen. Je weet van tevoren welk rendement je maximaal kunt verwachten. Tegelijkertijd wil je voorkomen dat rente niet wordt uitbetaald of dat je zelfs je hoofdsom niet volledig terugkrijgt. Dat zou een forse tegenvaller (downside) in het rendement zijn.

Gelukkig zijn er manieren om het risico en het rendement in een laagconjunctuur te beheersen. Het draait daarbij om drie kernfactoren:

1. De cashflow van de geldnemer

De belangrijkste factor in private debt blijft de betalingscapaciteit van de ondernemer of vastgoedbelegger. Als de kasstromen op orde zijn, wordt rente netjes voldaan en wordt de lening op tijd afgelost, ook in economisch mindere tijden. Dus bij de selectie, structurering, documentatie en beheer is een focus op die cash flow van belang. Kan de geldnemer ook in economisch mindere tijden toch aan zijn financieringsverplichtingen voldoen? Dan is er immers niets aan de hand. De buffers voor tegenvallers binnen de onderneming vangen de laagconjuntuur op. Niet de belegger in de lening!

2. De waarde en kwaliteit van het onderpand

Mocht het toch misgaan, dan biedt een solide onderpand bescherming. We werken met een gemiddelde Loan to Value (LTV) van 65%-70%. Dat betekent dat de vastgoedmarkt flink moet dalen wil de hoofdsom niet teruggehaald kunnen worden. Zeker bij een eerste hypotheekrecht is dat een krachtige beschermer van zowel hoofdsom als rente. Stel, er is een pand met een taxatiewaarde van 1.000.000,= met een financiering van oorspronkelijk 700.000,= die inmiddels een rente-achterstand heeft van 50.000,= dan zou in een executieverkoop het pand minder dan 750.000,= op moeten leveren om tot een stukje afboeking op de hoofdsom en/of te vorderen rente uit te komen.

3. Spreiding binnen je portefeuille

Zelfs bij zorgvuldig geselecteerde leningen kan er iets misgaan. Daarom is spreiding de derde belangrijke beschermer van hoofdsom en rente. Investeer liever in twintig kleinere leningen dan in twee grote. Een fonds met 30-40 leningen kan deze spreiding ook prima regelen. Even in getallen: Als je 20% van een lening moet afboeken maar die lening is 5% van je totale leningenportefeuille dan boek je 1%-punt af op het rendement van je gehele portefeuille in dat jaar. Dan is het rendement in dat jaar geen 7% gemiddeld op de gehele leningenportefeuille maar 6%. Niet fijn, maar te overzien. Maar als je twee gelijke leningen hebt en je boekt 20% van één lening af dan is het rendement van dat jaar op beide leningen samen 3% negatief in plaats van 7%.

Wat doet WDL?

Bij WDL nemen we risicobeheersing serieus. Onze aanpak bestaat uit:

• Strenge selectie vooraf: elke lening wordt financieel, juridisch en bedrijfsmatig doorgelicht
• Juiste structurering op risico gericht: tijdens de structurering kun je middels de juiste voorwaarden en condities het risico in een matig economisch scenario beperken.
• Degelijke juridische documentatie: duidelijke afspraken, goed vastgelegd
• Actief beheer: we blijven gedurende de looptijd in contact met geldnemers door het opvragen van o.a. financiële informatie. Tijdig mee aan tafel zitten bij problemen én daar veel ervaring mee hebben voorkomt en beperkt problemen.
• Spreiding via fondsen: als belegger deel je in een brede mix van leningen

Conclusie: risico is er, maar beheersbaar

Private debt is geen sprookje zonder risico’s. Zeker niet in een laagconjunctuur. Maar met goede selectie, structurering, sterke zekerheden, spreiding en actief beheer blijven de risico’s overzichtelijk. En juist dan wordt duidelijk wat een professionele aanpak kan betekenen.