2
donderdag
februari 2023
De 5 jaar rente is in 2022 met circa 3% gestegen. Ik zit tijdens dit schrijven te kijken naar de langjarige curve van de 5 jaarkapitaalmarkt (IRS). In 2016 kwam de 5 jaars rente op ongeveer 0% rente terecht terwijl de stand nu circa 3% betreft. Dus van 2016 tot 2021 zijn we al gewend geraakt aan die lage rentes 6 jaar lang! We zijn verwend geraakt!
Lage rentes voorbij?
Persoonlijk vind ik dit een gunstige ontwikkeling. Alleen het positieve effect op de dekkingsgraad van de pensioenfondsen is al de moeite waard om dit renteniveau te verwelkomen. Vrijwel gratis geld is voorbij. Is die 3% nu zo extreem hoog? Nee dat valt wel mee. Maar vanuit het perspectief van de geldnemer is er veel gewijzigd. Nieuwe bouwprojecten starten niet meer op door de gestegen rentes in combinatie met de gestegen bouwkosten. Ondanks het woningtekort is hierdoor zand in de motor gekomen voor de verkoop van nieuwbouwwoningen. Ik ben benieuwd wie deze hernieuwde realiteit kan of gaat absorberen.
Herfinancieringen van vastgoed
In ons vakgebied van het structureren van schulden durf ik wel te stellen dat herfinancieringen van vastgoed gaan leiden tot fors hogere rentelasten die niet meer passen bij de actuele verhuurprijs of de tegenvallende waardevermeerdering in het project. De correcties op de waarde van zowel zakelijk vastgoed als woningen zijn inmiddels zichtbaar. De prijs voor woningen voor eigen gebruik koelt zelfs af ondanks de woningtekorten. Een sterk negatief scenario zou zijn als vastgoedeigenaren door de hogere rente in combi met de waardedalingen en dus hogere LTV’s in hun leningenportefeuille door financiers gedwongen worden om extra af te lossen c.q. een deel van hun vastgoedportefeuille te verkopen. Dat dit af en toe ontstaat kan de markt wel absorberen, maar als te veel partijen dit tegelijkertijd moeten doen krijg je een versterkend effect op de waardedaling van vastgoed.
Hoge inflatiecijfers
Of het zo’n vaart gaat lopen? Ik denk het niet. Tekorten aan vastgoed en geleidelijkheid zijn hier de demper van deze effecten. Maar iedereen in de markt die betrokken is bij vastgoed, zoals woningeigenaren, vastgoedbeleggers, projectontwikkelaars, bouwbedrijven, ZZP’ers in de bouw enz. enz., gaan de negatieve gevolgen wel merken. Door de hoge inflatiecijfers kunnen centrale banken niet bijsturen op deze negatieve gevolgen, ook al zou dat vanuit conjunctureel perspectief wel gewenst zijn. Een periode van een gezonde correctie in de vastgoedsector waarbij het kaf van het koren wordt gescheiden zit er aan te komen.
Dus beste vastgoedondernemers: Blijf kijken naar de markt, aangezien er in die correctieperiode uiteindelijk ook pareltjes voorbij gaan komen! En wij blijven doen wat we altijd al deden in onze financierings-technische analyses: Focus op een gezonde cashflow!